Unerlaubte Untervermietung: Rechtslage, Strafe und Vermieterrechte 2026

460 Euro Kaltmiete zahlen, 962 Euro vom Untermieter kassieren – und das ohne Zustimmung zur Untervermietung vom Eigentümer. Was wie ein lukratives Nebengeschäft klingt, hat der Bundesgerichtshof im Januar 2026 mit einer wegweisenden Entscheidung eingeordnet. Das BGH-Urteil (Az. VIII ZR 228/23) stellt klar: Wer mit der Untervermietung Gewinn erzielen will, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters bzw. des Eigentümers. Und wer es trotzdem ohne Erlaubnis tut, riskiert die Kündigung.

Dieser Artikel erklärt, was Eigentümer und Hausverwaltungen über die aktuelle Rechtslage wissen müssen: Von den gesetzlichen Grundlagen über Kündigungsrechte bis hin zu konkreten Schritten, wie unerlaubte Untervermietung erkannt und nachgewiesen werden kann, und welche Strafe Mietern bei illegaler Untervermietung ohne Genehmigung droht.

Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Was Eigentümer über Untervermietung wissen müssen

Von Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter einen eigenen Mietvertrag mit einem Untermieter abschließt, während der Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer weiterläuft.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 540 BGB: Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Das gilt für die vollständige Weitervermietung ebenso wie für die Überlassung einzelner Zimmer. Kurzzeitvermietungen über gängige Vermietungsportale fallen ebenfalls darunter.

Eine Ausnahme: Der Eigentümer kann die Erlaubnis im Mietvertrag pauschal erteilen. Doch auch eine solche Erlaubnis ist nach aktuellem BGH-Recht kein Freifahrtschein für Gewinnerzielung, wie wir weiter unten zeigen.

§ 553 BGB: Anspruch auf Erlaubnis – aber nicht grenzenlos

Mieter sind nicht schutzlos: Unter bestimmten Voraussetzungen haben sie nach § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Dieser Anspruch setzt voraus, dass:

• ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht (z. B. veränderte Lebensumstände, Arbeitsaufenthalt im Ausland, Pflegebedürftigkeit),
• die Überlassung nur eines Teils der Wohnung betroffen ist,
• dem Eigentümer bzw. Vermieter die Überlassung zumutbar ist.

Wichtig: § 553 BGB gilt grundsätzlich nur für die Teilüberlassung. Wer die gesamte Wohnung weitervermieten will, hat in der Regel keinen Anspruch auf Erlaubnis. Und selbst beim berechtigten Interesse greift der Anspruch nicht, wenn der Mieter damit Gewinn erzielen will – das hat der BGH im Januar 2026 unmissverständlich klargestellt.

BGH-Urteil Januar 2026: Gewinn macht den Anspruch zunichte

Das Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) ist die bisher deutlichste Aussage des Bundesgerichtshofs zur Grenze der Untervermietung. Der Sachverhalt: Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 monatlich 460 Euro netto kalt für seine Zweizimmerwohnung. Ab 2020 vermietete er die vollständig möblierte Wohnung für 962 Euro netto kalt (1.100 Euro brutto) weiter – ohne Erlaubnis der Vermieterin.

BGH, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23

„Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt."

Das Landgericht Berlin hatte die Kündigung der Vermieterin bestätigt und auf Räumung erkannt. Der BGH wies die Revision des Mieters ab. Das Urteil ist rechtskräftig.

Für Vermieter bedeutet das: Wer nachweisen kann, dass der Untermieter mehr zahlt als der Hauptmieter selbst, hat eine belastbare Grundlage für die Kündigung – ohne dass es auf weitere Pflichtverletzungen ankommt. Ein Preisvergleich zwischen Mietvertrag und Inserat reicht als erster Beweis.

Ausführliche Analyse des BGH-Urteils und Checkliste für Vermieter →

Untermietzuschlag: Was Untervermieter verlangen können

§ 553 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter das Recht, seine Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines angemessenen Untermietzuschlags abhängig zu machen, sofern ihm die Überlassung ohne Zuschlag nicht zumutbar wäre. In der Praxis wird der Zuschlag häufig zwischen 10 und 20 Prozent der Nettomiete angesetzt – eine gesetzlich festgelegte Höhe existiert nicht.

Das Bundesjustizministerium hat angekündigt, gesetzliche Regelungen für Möblierungsaufschläge zu erarbeiten. Bis dahin bleibt die Rechtslage uneinheitlich. Das BGH-Urteil 2026 macht jedoch klar: Auch wenn ein Zuschlag vereinbart wird, darf der Untermieter insgesamt nicht mehr zahlen, als den Betrag, der die eigenen Aufwendungen des Mieters übersteigt. Gewinnerzielung bleibt unzulässig.

Unerlaubte Untervermietung erkennen: Anzeichen und Verdachtsmomente

Das eigentliche Problem liegt in der Erkennung. Viele Fälle werden erst durch Nachbarsbeschwerden oder einen Zufallsfund bekannt. Bis dahin können Monate oder Jahre vergehen – und der Mieter zahlt weiterhin pünktlich seine Miete, während er das Dreifache vom Untermieter kassiert.

Folgende Signale sollten Vermieter und Hausverwaltungen aufmerksam machen:

• Klingelschildabgleich: Steht auf dem Klingelschild ein anderer Name als im Mietvertrag, ist das ein starkes Indiz. Der BBU hat mit dieser einfachen Methode eine Fehlquote von rund 15 Prozent bei seinen Mitgliedsunternehmen festgestellt.
• Schlüsselnachbestellungen: Erhält der Eigentümer eine Anfrage auf zusätzliche Schlüssel, etwa über das autorisierte Schlüsselkartensystem, ist das ein Indiz dafür, dass der Mieter weitere Personen dauerhaft in der Wohnung aufnehmen will.
• Postkasten: Fremde Namen auf dem Briefkasten, die nicht im Mietvertrag stehen.
• Nachbarsbeschwerden: Häufig wechselnde Personen, unbekannte Gesichter, erhöhter Lärm durch Kurzzeit-Gäste.
• Portalinserate: Die Wohnung taucht auf gängigen Vermietungsportalen auf, mit Adresse, Fotos oder Umgebungsbeschreibung, die auf die Mietwohnung hinweisen.
• Pakete und Lieferungen: Regelmäßige Lieferungen an andere Personen, die nicht im Mietvertrag geführt werden.

Beweise sichern – gerichtsverwertbar

Wer eine Kündigung vorbereitet, braucht gerichtsverwertbare Beweise. Gesicherte Screenshots von Inseraten mit URL und Zeitstempel, Klingelschildfotos mit Datum und Zeugenaussagen von Nachbarn bilden eine belastbare Indizienkette. Gerüchte oder mündliche Hinweise allein reichen nicht.

ImmoWatch liefert bei jedem Fund automatisch einen gesicherten Screenshot inklusive URL und Zeitstempel – direkt als Anhang in der Benachrichtigungs-E-Mail. Das stellt die Beweiskette vom ersten Tag an sicher. Wie das Monitoring funktioniert →

Welche Beweise vor Gericht standhalten und wie die Indizienkette aufgebaut wird →

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung: Schritt für Schritt

Die Strafe für illegale Untervermietung ohne Genehmigung ist empfindlich: Abmahnung, fristlose Kündigung und Räumungsklage sind das reale Risiko. Liegt ein klarer Fall vor, empfiehlt sich folgendes Vorgehen, idealerweise mit anwaltlicher Begleitung:

1. Beweise dokumentieren: Screenshots, Fotos, Zeugenaussagen sichern und chronologisch aufbereiten.
2. Schriftliche Abmahnung: Per Einwurf-Einschreiben, konkrete Pflichtverletzung benennen, klare Frist setzen.
3. Kündigung: Setzt der Mieter die Untervermietung fort, kommt ordentliche Kündigung nach § 573 BGB oder fristlose nach § 543 BGB in Betracht. Das BGH-Urteil 2026 stärkt die Vermieterposition ausdrücklich.
4. Räumungsklage: Zieht der Mieter nach Kündigung nicht aus, bleibt nur der Weg über das Gericht.

Schritt-für-Schritt-Leitfaden: Von der Entdeckung bis zur Kündigung →

Systematisches Portal-Monitoring nutzen

Wer einen größeren Immobilienbestand verwaltet, kann nicht jede Einheit manuell auf allen Portalen überwachen. Der Aufwand wäre enorm und die Trefferquote gering, weil Inserate oft nur kurz online stehen oder unter verschleierten Adressen inseriert werden.

Die Berliner BBU-Schätzung, nach der rund 15 Prozent aller Wohnungen bei den Mitgliedsunternehmen ohne Wissen der Vermieter untervermietet werden, zeigt das Ausmaß des Problems. Wer seinen Bestand nicht aktiv überwacht, erfährt im Zweifel als Letzter davon. Mehr zur BBU-Schätzung und den Zahlen aus dem Marktmonitor 2025 →

Weiterführende Artikel

• BGH-Urteil im Detail: Kündigung bei gewinnbringender Untervermietung – Checkliste für Vermieter
• Jede sechste Wohnung illegal untervermietet? Was die BBU-Schätzung für Eigentümer bedeutet
• Unerlaubte Untervermietung nachweisen: Beweise sichern, Abmahnung, Kündigung – Praxis-Leitfaden

Häufige Fragen

Wann müssen Vermieter eine Untervermietung erlauben?

Nur bei Teilüberlassung und berechtigtem Interesse des Mieters nach § 553 BGB, ohne Gewinnerzielung. Bei Vollüberlassung oder wenn der Mieter mehr kassiert als er selbst zahlt, besteht kein Anspruch auf Erlaubnis. Verweigert der Vermieter grundlos, riskiert er ein Sonderkündigungsrecht des Mieters.

Wann können Vermieter die Untermieterlaubnis verweigern?

Wenn kein berechtigtes Interesse des Mieters besteht, wenn die Person des Untermieters unzumutbar ist, oder wenn der Mieter durch die Untervermietung Gewinn erzielen will (BGH 2026). Auch bei Vollüberlassung der Wohnung ist eine Verweigerung in der Regel zulässig.

Wann haben Mieter einen Erlaubnisanspruch, und was bedeutet das für Vermieter?

Typische Fälle: vorübergehende Berufstätigkeit im Ausland, Zusammenziehen mit einem Partner, Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen. Nicht anerkannt: bloßes finanzielles Interesse oder Gewinnerzielung aus der Mietpreisdifferenz. Vermieter sollten jeden Antrag schriftlich prüfen und ablehnende Entscheidungen begründen.

Wie weise ich unerlaubte Untervermietung nach?

Durch einen Abgleich von Klingelschildern und Mietvertrag, durch Inserate auf Vermietungsportalen, durch Nachbarsschilderungen und am zuverlässigsten durch automatisiertes Monitoring wie ImmoWatch, das Portale rund um die Uhr überwacht und bei Fundmeldung sofort einen Screenshot-Beweis sichert.

Darf ich eine Detektei beauftragen, um unerlaubte Untervermietung nachzuweisen?

Grundsätzlich ja, wenn ein konkreter Verdacht besteht. Öffentlich zugängliche Informationen (Inserate, Klingelschilder, Portaleinträge) dürfen ohne Weiteres genutzt werden. Für darüber hinausgehende Maßnahmen empfiehlt sich anwaltliche Rücksprache, um datenschutzrechtliche Risiken zu vermeiden.

Kann ich einen anonymen Hinweis über Untervermietung melden?

Als Eigentümer oder Verwalter haben Sie selbst das Recht, aktiv zu werden. Hinweise von Dritten (z. B. Nachbarn) können Sie entgegennehmen und als Ausgangspunkt für eigene Nachforschungen nutzen. Anonyme Meldungen an Behörden sind zudem beim Berliner ZwVbG möglich, etwa bei Verdacht auf unerlaubte Ferienwohnungsnutzung.

Was, wenn mein Mieter die Wohnung als Ferienwohnung vermietet?

Das ist in Berlin ohne Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) verboten. Bußgelder bis zu 500.000 Euro sind möglich. Als Vermieter können Sie zudem kündigen, da es sich um eine unerlaubte Nutzungsänderung und Pflichtverletzung handelt. Ab Mai 2026 greift zusätzlich die EU-Verordnung 2024/1028 mit Registrierungspflicht und automatischem Datenaustausch.

Wie weise ich Überbelegung einer Wohnung nach?

Überbelegung – also eine Nutzung durch mehr Personen als vertraglich vorgesehen – lässt sich oft über Klingelschilder, Melderegisterdaten (mit Zustimmung der Behörde) oder Aussagen des Hausmeisters belegen. Auch hier gilt: Beweise schriftlich dokumentieren und Anwalt einschalten.

Fazit: Wissen allein reicht nicht – Erkennung entscheidet

Die Rechtslage ist klarer denn je: Das BGH-Urteil vom Januar 2026 stärkt die Position von Vermietern erheblich. Gewinnbringende Untervermietung ist nicht nur unzulässig – sie rechtfertigt die Kündigung, ohne dass es weiterer Pflichtverletzungen bedarf.

Das eigentliche Problem bleibt die Erkennung. Wer nicht aktiv überwacht, erfährt von unerlaubter Untervermietung meist zu spät und verliert damit nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch die Grundlage für eine rechtssichere Kündigung.

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Quellenverzeichnis

Rechtliche Grundlagen:

• §§ 540, 553, 573, 543 BGB
• BGH-Pressemitteilung Nr. 024/2026, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23
• Berliner ZwVbG, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
• EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung
• BBU-Marktmonitor 2025, Pressekonferenz vom 03.03.2026
• LG Berlin 67 S 264/22; LG Berlin 18 T 65/16; Berliner Senatsverwaltung Möblierungsleitlinien