Fast 7.000 Euro pro Jahr: So viel Potenzial geht Eigentümern bei illegaler Untervermietung verloren

Wenn ein Mieter anstatt zu kündigen und auszuziehen die Wohnung unerlaubt weitervermietet, bindet er ein erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Die Marktdaten beziffern den entgangenen Gewinn konkret. Laut Bundesregierung sind die Angebotsmieten in 14 deutschen Großstädten in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um 43 Prozent gestiegen, in Berlin sogar um 69 Prozent. Diese Schere zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungspreisen macht illegale Untervermietung zu einem lukrativen Geschäftsmodell für Hauptmieter und zu einem nicht nur finanziellen Problem für Eigentümer. Bei möblierter Untervermietung über Vermietungsportale liegen die Anreize sogar noch höher. Dieser Artikel zeigt, wie sich der Verlust konkret berechnet und welche Hebel nach einer Aufdeckung greifen.

Zwei Mietwelten in einer Stadt: Bestandsmiete vs Angebotsmiete

In angespannten Mietmärkten existieren faktisch zwei parallele Realitäten. Auf der einen Seite die Bestandsmieten in laufenden Verträgen, auf der anderen Seite die Angebotsmieten auf Vermietungsportalen. Der Unterschied ist größer denn je.

Am Beispiel Berlin lässt sich die Lücke besonders drastisch beziffern. Der Berliner Mietspiegel 2024 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,21 €/m² aus, das ist die rechtlich relevante ortsübliche Vergleichsmiete. Auf dem freien Markt fordern Eigentümer laut Bundesregierung dagegen im Schnitt 15,25 €/m², ein Plus von 69 Prozent in zehn Jahren. Die Schere ist hier mit über 100 Prozent so groß wie in keiner anderen deutschen Metropole.

Auch in anderen Großstädten ist die Lücke deutlich, wenn auch nicht so extrem wie in Berlin. München ist ein gutes Beispiel: Der qualifizierte Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Bestandsmiete von 14,47 €/m² aus, während die Angebotsmieten bei 21,29 €/m² liegen – eine Differenz von 6,82 €/m² oder rund 47 Prozent. Frankfurt am Main und Stuttgart liegen mit Angebotsmieten um die 16 €/m² ebenfalls deutlich über ihren Bestandsmieten. Hamburg verzeichnet 15 €/m² Angebotsmiete bei einer Steigerung von 42 Prozent in zehn Jahren.

Schere zwischen Bestand und Angebot in vier Großstädten

Stadt	Bestandsmiete	Angebotsmiete	Differenz	Anstieg 2016–2025
Berlin	7,21 €/m²	15,25 €/m²	+112 %	+69 %
München	14,47 €/m²	21,29 €/m²	+47 %	+37 %
Frankfurt	ca. 12–13 €/m²	16,58 €/m²	rund +30 %	+39 %
Hamburg	ca. 10–11 €/m²	15,00 €/m²	rund +40 %	+42 %

Quellen: Berliner Mietspiegel 2024, Münchner Mietspiegel 2025, Bundesregierung auf Anfrage, April 2026

Diese Lücke ist der wirtschaftliche Hebel jeder unerlaubten Untervermietung. Genau diese Differenz steckt sich der Hauptmieter in die Tasche.

Die Rechnung am konkreten Beispiel: Entgangene Mieteinnahmen durch Untervermietung

Eine durchschnittliche 70-m²-Wohnung in einer deutschen Großstadt verdeutlicht das entgangene Potenzial, hier am Beispiel Berlin gerechnet:

70-m²-Wohnung, Berliner Bestandsmietvertrag

• Bestandsmiete (Mietspiegel 2024): 70 m² × 7,21 €/m² = 504,70 €/Monat
• Angebotsmiete laut Bundesregierung (2025): 70 m² × 15,25 €/m² = 1.067,50 €/Monat
• Differenz pro Monat: 562,80 €
• Entgangene Mieteinnahmen pro Jahr: 6.753,60 €

Berlin sticht damit auch absolut hervor: In München liegt die Differenz bei 6,82 €/m² (70 m² × 6,82 €/m² × 12 Monate ≈ 5.730 € entgangene Mieteinnahmen pro Jahr), in Frankfurt und Hamburg bei etwa 4 bis 5 €/m² (rund 3.500 bis 4.000 € pro Jahr). In jeder deutschen Großstadt mit angespanntem Wohnungsmarkt entgehen Eigentümern pro illegal untervermieteter 70-m²-Wohnung also mehrere Tausend Euro pro Jahr an nicht realisiertem Mietpotenzial – in Berlin am meisten.

Bei möblierter Untervermietung über einschlägige Portale werden die entgangenen Mieteinnahmen noch deutlich höher. Marktdaten von möbliert vermieteten Berliner Wohnungen ergaben einen Durchschnittspreis von 27,78 €/m², mit einer Spanne von 10,15 € bis 62,89 €/m². Eine einzige nicht erkannte untervermietete Wohnung kann das Quartalsergebnis einer kleineren Immobilienverwaltung spürbar belasten.

Warum Hausverwaltungen den Überblick verlieren

In Gesprächen mit mehreren Hausverwaltungen aus verschiedenen Großstädten zeigt sich ein wiederkehrendes Muster. Die Verantwortlichen wissen, dass illegale Untervermietung in ihrem Bestand vorkommt. Sie wissen oft sogar, in welcher Größenordnung. Aber bei mehreren hundert verwalteten Einheiten fehlt schlicht die Kapazität, jeden Verdacht systematisch zu prüfen.

Eine Verwalterin formulierte es so: „Wir kriegen es meistens erst mit, wenn es zu spät ist. Wenn die Nachbarn sich beschweren oder ein Schaden gemeldet wird, der nicht zum eigentlichen Mieter passt." Bis dahin ist die Wohnung oft monatelang oder jahrelang weitervermietet worden, und die entgangenen Mieteinnahmen haben sich akkumuliert.

Das Problem ist strukturell. Die manuelle Suche ist zeitintensiv und klassische Mittel wie das Klingelschild-Foto oder Nachbar-Befragungen funktionieren bei kurzen Untervermietungs-Zyklen kaum noch.

Mit ImmoWatch lassen sich gängige Vermietungsportale automatisch und kontinuierlich überwachen. Sobald eine verwaltete Wohnung dort inseriert wird, erhält der Eigentümer oder die Hausverwaltung eine Benachrichtigung mit Screenshot-Beweis. Damit wird die manuelle Suche, die in vielen Hausverwaltungen aus Kapazitätsgründen unterbleibt, durch ein systematisches Monitoring ersetzt.

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Wie sich illegale Untervermietung gerichtsverwertbar nachweisen lässt, erklärt unser Praxis-Leitfaden zur Beweissicherung.

Was der BGH 2026 klargestellt hat, und was nicht

Am 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung (Az. VIII ZR 228/23) festgestellt, dass eine gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB darstellt. Wer mit der Untervermietung Gewinn erzielt, hat keinen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis und kann bei nicht genehmigter gewinnbringender Untervermietung nach Abmahnung gekündigt werden.

Das Urteil hat die Position der Eigentümer deutlich gestärkt. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung, die für die finanzielle Bewertung entscheidend ist: Nach ständiger BGH-Rechtsprechung besteht grundsätzlich kein Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe des Untermietgewinns (BGH, Urteil vom 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838). Der BGH hat das in der Entscheidung vom 28. Januar 2026 ausdrücklich bestätigt. Der Eigentümer kann also kündigen und die Wohnung neu vermieten, aber die in der Vergangenheit unrechtmäßig kassierten Untermietgewinne werden in der Regel nicht zurückgefordert. Die finanzielle Wiedergutmachung erfolgt nicht rückwärts, sondern ausschließlich über die zukünftigen, höheren Mieteinnahmen nach Wiedervermietung.

Wie eine rechtssichere Abmahnung aussieht, zeigt unser Muster mit Anleitung für Eigentümer.

Praktische Checkliste für Eigentümer und Hausverwaltungen

• Bei Verdacht keine eigenmächtigen Wohnungsbesichtigungen, sondern erst Beweise sichern.
• Nach gerichtsverwertbarem Nachweis eine schriftliche Abmahnung mit klarer Frist aussprechen.
• Bei Fortsetzung der Pflichtverletzung die ordentliche, ggf. fristlose Kündigung.
• Nach Räumung die Möglichkeiten zur Steigerung der Mieteinnahmen ausschöpfen, also z.B. Modernisierung, Indexmiete, ggf. möblierte Vermietung - je nach Mietpreisbremse und lokalen Verordnungen.
• Den Bestand auch nach Mieterwechsel weiter monitoren, weil neue Mieter erfahrungsgemäß kein geringeres Risiko darstellen.

ImmoWatch dokumentiert Inserate mit Zeitstempel, sobald eine Wohnung auf gängigen Portalen auftaucht. Der entscheidende Punkt ist Geschwindigkeit: Je länger eine illegale Untervermietung unentdeckt bleibt, desto höher die kumulierten entgangenen Mieteinnahmen.

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Fazit

Illegale Untervermietung ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein wirtschaftlich konkret bezifferbarer Schaden. In allen deutschen Großstädten sind die Anreize extrem hoch und Eigentümern gehen pro illegal untervermieteter Wohnung mehrere Tausend Euro pro Jahr an nicht realisiertem Mietpotenzial verloren, in Berlin fast 7.000 Euro, in München rund 5.700 Euro, in Frankfurt und Hamburg ebenfalls vierstellig. Tendenz steigend. Die rechtlichen Hebel zur Aufdeckung und Wiedervermietung sind durch das BGH-Urteil 2026 deutlich gestärkt worden, allerdings mit der wichtigen Einschränkung, dass Untermietgewinne nicht rückwirkend zurückgefordert werden können. Umso entscheidender ist es, illegale Untervermietung früh zu erkennen, bevor sich die entgangenen Mieteinnahmen über Jahre akkumulieren.

ImmoWatch24 ersetzt die manuelle Suche durch ein systematisches, kontinuierliches Monitoring gängiger Vermietungsportale. Wer einen Bestand verwaltet, kann sich heute kein Jahr mehr leisten, in dem unbemerkt fünfstellige Beträge an Mieteinnahmen entgehen.

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 024/2026 zum Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23 (Unzulässigkeit der gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum).
• Bundestag-Drucksache 21/00631 : Antwort der Bundesregierung auf die parlamentarische Anfrage der Abgeordneten Caren Lay (Die Linke), April 2026 – Angebotsmieten in 14 deutschen Großstädten 2015 bis 2025.
• Berliner Mietspiegel , Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.
• Mietspiegel für München 2025 (qualifizierter Mietspiegel), Landeshauptstadt München.
• BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen , Marktmonitor 2025 und Presseinformationen.
• Tagesspiegel: „Jackpot mit Landesgeldern" – Wunderflats-Analyse möbliert vermieteter Berliner Wohnungen .
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.1995, Az. XII ZR 194/93, NJW 1996, 838 (Kein Herausgabeanspruch des Vermieters für Untermietgewinn).
• §§ 553, 556d ff., 559, 559c, 557b, 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).