Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung: Muster und Anleitung für Eigentümer (2026)

Sie sind Eigentümer und haben Beweise, dass Ihre Wohnung unerlaubt untervermietet wird? Die Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung ist in den meisten Fällen die juristische Pflichtstation vor jeder Kündigung. Wer sie falsch formuliert, verliert später den Räumungsprozess, auch wenn die Beweise wasserdicht sind.

Der Artikel zeigt, was in eine rechtssichere Abmahnung gehört, welche sechs Formfehler in der Praxis regelmäßig zur Unwirksamkeit führen und wie die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23), den richtigen Ablauf vorgibt. Das kostenlose Muster als Word-Dokument zum Download gibt es hier, ohne Anmeldung →

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Warum die Abmahnung juristisch über die Kündigung entscheidet

Nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung nur zulässig, wenn vorher erfolglos abgemahnt oder eine Frist zur Abhilfe gesetzt wurde. Das Landgericht Berlin hat diese Regel in einem Urteil vom 21.04.2023 (Az. 63 S 227/22) eindeutig auf die unerlaubte Untervermietung angewendet: Eine fristlose Kündigung und eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind unwirksam, wenn keine Abmahnung mit Fristsetzung zur Beendigung vorausging.

Ohne korrekte Abmahnung kein Räumungsanspruch. Der Mieter bleibt in der Wohnung, der Prozess geht verloren, die Anwaltskosten trägt der Eigentümer.

Auch der BGH hat mit seinem Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) den richtigen Ablauf bestätigt. Im entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts für 962 Euro untervermietet, obwohl er selbst nur 460 Euro Kaltmiete zahlte. Die Eigentümerin ging stufenweise vor: erst Abmahnung, dann ordentliche Kündigung, dann Räumungsklage. Der BGH bestätigte die Räumung.

Mehr Hintergrund zum BGH-Urteil: Gewinnbringende Untervermietung →

Die 6 häufigsten Formfehler vermeiden: Was Eigentümer den Prozess kostet

Sechs Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf:

1. Keine Fristsetzung zur Abhilfe

Die Frist der Abmahnung ist der häufigste Schwachpunkt. Die Abmahnung muss eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Für die reine Unterlassung weiterer Untervermietung reichen in der Regel 14 Tage. Für die Beendigung eines bereits laufenden Untermietverhältnisses halten Gerichte 2 bis 3 Monate für angemessen (LG Berlin, Urteil vom 24.05.2017, Az. 18 S 296/16). Ohne Fristsetzung ist die spätere Kündigung nach dem zitierten LG-Berlin-Urteil regelmäßig unwirksam. Eine zu kurze Frist macht die Abmahnung angreifbar.

2. Kündigung nicht ausdrücklich angedroht

Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat bereits 2002 entschieden (Az. 318 A C 327/01) : Wer in der Abmahnung nur eine Unterlassungsklage androht, nicht aber die Kündigung, riskiert, dass eine spätere Kündigung als widersprüchliches Verhalten unwirksam ist. Der Mieter durfte in dem Fall darauf vertrauen, dass ihm keine Kündigung droht, weil der Eigentümer sie nicht erwähnt hatte.

3. Nicht alle Mieter oder Eigentümer adressiert

Bei mehreren Mietern im Vertrag muss die Abmahnung an alle gerichtet sein. Bei mehreren Eigentümern, etwa einer Erbengemeinschaft, müssen alle unterschreiben oder eine Vollmacht im Original beigefügt werden. Fehlt eine Unterschrift, ist die Abmahnung unwirksam.

4. Zu lange gewartet

Nach einem Urteil des OLG München (28.02.2001, Az. 3 U 5169/00) kann eine außerordentliche Kündigung nicht auf Vorfälle gestützt werden, die mehr als sechs Monate zurückliegen. Wer im März von der Untervermietung erfährt und erst im August abmahnt, verliert seinen Anspruch. Schnelles Handeln nach Kenntnis ist Pflicht.

5. Pflichtverletzung zu unkonkret beschrieben

„Sie haben die Wohnung untervermietet" reicht nicht. Das Gericht erwartet konkrete Angaben: Welches Portal, welches Datum, welche Beweismittel, welche Mietvertragsklausel verletzt wurde. Je präziser die Abmahnung, desto schwerer die Widerlegung durch den Mieter.

6. Mündliche Abmahnung ohne Zeugen

Das Gesetz lässt mündliche Abmahnungen zu. In der Praxis sind sie wertlos: Der Mieter bestreitet die Abmahnung, Zeugen sind selten greifbar, das Gericht glaubt ohne Beleg niemandem. Immer schriftlich, immer per Einschreiben mit Rückschein.

Praxishinweis: Die meisten gescheiterten Kündigungen in der Rechtsprechung zur Untervermietung gehen nicht auf fehlende Beweise zurück, sondern auf einen dieser sechs Formfehler.

Abmahnung formulieren: Pflichtbestandteile und Inhalte einer Abmahnung

Wer eine Abmahnung formulieren will, sollte die Pflicht-Inhalte einer Abmahnung kennen. Eine Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung enthält mindestens die folgenden Bestandteile:

1. Überschrift „Abmahnung" im Klartext, damit der Empfänger den Charakter sofort erkennt
2. Datum der Abmahnung
3. Absender mit Name und Anschrift aller Eigentümer, bei mehreren Personen mit Unterschriften oder Original-Vollmacht
4. Empfänger mit Name und Anschrift aller im Mietvertrag genannten Mieter
5. Genaue Beschreibung der Pflichtverletzung: Datum, Portal, Inseratstext, Dauer, ggf. Untermieter
6. Nennung der verletzten Mietvertragsklausel sowie § 540 Abs. 1 BGB (Überlassung an Dritte ohne Erlaubnis)
7. Aufforderung zur Abhilfe: Unterlassung der weiteren Untervermietung und Beendigung des bestehenden Untermietverhältnisses
8. Angemessene Fristsetzung zur Beseitigung
9. Ausdrückliche Androhung der Kündigung für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs
10. Unterschrift aller Eigentümer
11. Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung

Muster einer Abmahnung: Vorlage für das Schreiben

Das folgende Muster einer Abmahnung zeigt den typischen Aufbau einer Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung. Die Vorlage dient der Orientierung und muss für den konkreten Einzelfall angepasst werden.

Abmahnung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Mieters],

am [Datum] wurde durch [Beweismittel, z. B. Screenshot einer Portalanzeige zur Untermiete, Monitoring-Bericht, Zeugenaussage] festgestellt, dass die von Ihnen angemietete Wohnung in der [vollständige Anschrift der Wohnung] auf dem Vermietungsportal [Portalname] zur Untervermietung angeboten wurde. Das Inserat trug den Titel „[Inseratstext oder ID]" und bot die Wohnung für [Zeitraum] zu einem Preis von [Betrag] an.

Gemäß § [Paragraf] Ihres Mietvertrags vom [Datum] sowie § 540 Abs. 1 BGB ist jede Überlassung der Wohnung an Dritte von unserer vorherigen Zustimmung abhängig. Eine solche Zustimmung wurde Ihnen nicht erteilt. Ihr Verhalten stellt damit eine schuldhafte Verletzung Ihrer Pflichten aus dem Mietverhältnis dar.

Wir fordern Sie hiermit auf, die unerlaubte Untervermietung unverzüglich zu unterlassen und ein etwaiges bestehendes Untermietverhältnis bis spätestens [Datum, angemessene Frist] zu beenden.

Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, behalten wir uns vor, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gemäß § 543 Abs. 1 BGB sowie hilfsweise ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen und ggf. Räumungsklage zu erheben. Darüber hinaus behalten wir uns die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vor.

Eine Zustimmung zu einer künftigen Untervermietung wird hierdurch nicht erteilt.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift aller Eigentümer]

Wichtig vor dem Versand: Das Muster ist bewusst allgemein gehalten. Mietverträge enthalten oft spezifische Klauseln zur Untervermietung, die abweichende Formulierungen erfordern. Eine anwaltliche Prüfung vor dem Versand vermeidet kostspielige Fehler.

Rechtlicher Hinweis zum Download: Dieser Beitrag und das beigefügte Muster dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung. ImmoWatch24 erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG). Das Muster ist eine unverbindliche Vorlage, die nicht jeden Einzelfall abdeckt. Vor dem Versand einer Abmahnung sollte das Dokument durch einen Fachanwalt für Mietrecht auf den konkreten Sachverhalt geprüft und angepasst werden. Eine Haftung für die rechtliche Wirksamkeit im Einzelfall ist ausgeschlossen.

Zustellung: Wie die Abmahnung rechtssicher ankommt

Eine Abmahnung ist nur dann wirksam, wenn sie den Mieter tatsächlich erreicht. Der Zugang ist im Streitfall vom Eigentümer zu beweisen. Drei Varianten haben sich in der Praxis bewährt:

• Einschreiben mit Rückschein: klassischer Zustellungsnachweis, der Rückschein dokumentiert Datum und Empfänger
• Persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung: schnellste Variante, verlangt aber eine unterschriebene Quittung
• Gerichtsvollzieher-Zustellung: teuerste, aber beweissicherste Variante, sinnvoll bei erwartbarem Streit

Das übliche Einwurf-Einschreiben reicht als Zugangsnachweis oft nicht, weil es nur den Einwurf in den Briefkasten dokumentiert, nicht aber die Kenntnisnahme. Im Streit zählt bei mietrechtlichen Erklärungen der nachweisbare Zugang.

Nach der Abmahnung: Die nächsten Schritte

Läuft die Frist ergebnislos ab, stehen dem Eigentümer mehrere Wege offen. Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Einzelfall ab.

• Ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen erheblicher Pflichtverletzung. Der BGH hat im Urteil vom 28.01.2026 bestätigt, dass eine unerlaubte und zusätzlich gewinnbringende Untervermietung das nötige Gewicht für die ordentliche Kündigung hat.
• Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB bei besonders schweren Fällen, etwa gewerblicher Kurzzeitvermietung, Zweckentfremdung, Täuschung oder Zerrüttung des Vertrauens.
• Unterlassungsklage nach § 541 BGB, wenn das Mietverhältnis aufrecht erhalten werden soll, die Untervermietung aber gestoppt werden muss.
• Räumungsklage nach erfolgter Kündigung.

Den rechtlichen Rahmen bietet der Ratgeber Unerlaubte Untervermietung: Rechtslage, Strafe und Vermieterrechte →

Warum belastbare Beweise vor jeder Abmahnung stehen müssen

Die beste Abmahnung nützt nichts, wenn der Mieter die Untervermietung bestreitet und der Eigentümer nichts in der Hand hat. Gerichte verlangen gerichtsverwertbare Beweise: Screenshots mit Zeitstempel, dokumentierte Inseratstexte, Portal-ID, idealerweise wiederholte Nachweise über mehrere Wochen.

Häufige Fragen zur Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung

Wie viele Abmahnungen braucht es bis zur Kündigung?

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Anzahl vor. Eine einzige, formal korrekte Abmahnung kann ausreichen, um eine Kündigung zu tragen. Der häufige Irrtum, es müssten drei Abmahnungen erfolgen, stammt aus dem Arbeitsrecht und gilt im Mietrecht nicht. Entscheidend ist, ob die Abmahnung formal wirksam war und die Frist erfolglos verstrichen ist.

Wann darf nach einer Abmahnung gekündigt werden?

Nach fruchtlosem Ablauf der in der Abmahnung gesetzten Frist. Die Kündigung sollte zeitnah erfolgen, weil eine Verzögerung die Warnfunktion der Abmahnung entwerten kann. Vorfälle, die mehr als sechs Monate zurückliegen, können eine außerordentliche Kündigung in der Regel nicht mehr tragen.

Welche Frist gilt zwischen Abmahnung und Kündigung?

Das hängt von der gesetzten Frist ab. Bei reiner Unterlassung sind 14 Tage üblich. Bei der Beendigung eines bestehenden Untermietverhältnisses werden 2 bis 3 Monate als angemessen angesehen. Nach Fristablauf kann unmittelbar gekündigt werden, sollte aber nicht unnötig lange aufgeschoben werden.

Muss eine schriftliche Abmahnung erfolgen?

Das Gesetz lässt auch mündliche Abmahnungen zu. In der Praxis ist die Schriftform der einzig sinnvolle Weg, weil der Zugang im Streitfall bewiesen werden muss. Eine schriftliche Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein ist der Standard.

Kann ohne Abmahnung gekündigt werden?

Nur in den engen Ausnahmefällen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB, etwa wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände unter Abwägung beider Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen. Bei unerlaubter Untervermietung verlangen Gerichte in der Regel eine vorherige Abmahnung, da der Pflichtverstoß grundsätzlich abstellbar ist.

Fazit

Eine Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung entscheidet darüber, ob eine spätere Kündigung Bestand hat. Sechs Formfehler tauchen in der Rechtsprechung immer wieder auf: fehlende Fristsetzung, fehlende Kündigungsandrohung, unvollständige Adressierung, zu späte Reaktion, zu unkonkrete Beschreibung, mündliche Abmahnung ohne Beleg. Wer diese Fallen umgeht, hat den Weg zur Kündigung rechtlich geebnet.

Die Beweisgrundlage liefert ImmoWatch24: automatisches Monitoring gängiger Vermietungsportale, dokumentierte Screenshots mit Zeitstempel, Sofortbenachrichtigung bei jedem verdächtigen Inserat.

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Quellenverzeichnis

• BGH, Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23): gewinnbringende Untervermietung, Kündigung
• LG Berlin, Urteil vom 21.04.2023 (Az. 63 S 227/22): Unwirksamkeit der Kündigung ohne Abmahnung
• LG Berlin, Urteil vom 24.05.2017 (Az. 18 S 296/16): angemessene Frist 2 bis 3 Monate
• AG Hamburg-Altona, Urteil vom 26.04.2002 (Az. 318 A C 327/01): Kündigungsandrohung Pflicht
• OLG München, Urteil vom 28.02.2001 (Az. 3 U 5169/00): 6-Monats-Regel
• BGH, Urteil vom 02.02.2011 (Az. VIII ZR 74/10): Abmahnung als Voraussetzung für Kündigung
• § 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 541 BGB: Unterlassungsklage
• § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung
• § 553 BGB: Untervermietung bei berechtigtem Interesse
• § 573 BGB: Ordentliche Kündigung
• § 2 RDG: Rechtsdienstleistungsgesetz